Kölner Schildergasse Neues Bürohaus steht seit 20 Monaten leer – Warum?

Seit mehr als eineinhalb Jahren steht auf der Schildergasse ein neu gebautes Bürohaus namens „Herzog“ mit Ausnahme des Erdgeschosses leer – und es stellt sich die Frage nach dem Warum. Das im März 2025 fertiggestellte Haus ist nur rund 600 Meter Luftlinie vom Dom und dem Hauptbahnhof entfernt, ist also mit dem Öffentlichen Personennahverkehr gut zu erreichen. Auf dem Immobilienmarkt heißt es oft: „Lage, Lage, Lage.“

Dazu erfüllt der Neubau die vielfach gewünschten Nachhaltigkeitskriterien, hat eine Dachterrasse mit Domblick. Ein Innenstadt-Experte sagt über die bisher ausbleibende Vermietung: „Das wundert einen schon.“

32 Euro pro Quadratmeter in oberster Etage

Es geht um viel Geld: Würde ein Unternehmen die kompletten sechs Etagen tatsächlich zu den in der Anzeige genannten Konditionen von durchschnittlich rund 28 Euro je Quadratmeter mieten, würde das monatliche Mieteinnahmen von rund 153.000 Euro bedeuten.

Auf das Jahr gerechnet wären das rund 1,84 Millionen Euro – wenn die aufgerufenen Preise wirklich umsetzbar sind. Für die oberste Etage beispielsweise sind es 32 Euro pro Quadratmeter.

Aber in der Sache tut sich nichts Konkretes, die gut sichtbaren Maklerschilder hängen an dem Gebäude, die Anzeige ist weiter online. Nur das Erdgeschoss ist seit der Fertigstellung vermietet an den Schuhhändler Deichmann.

Das Haus gebaut hat die Kölner Bauwens-Gruppe, zuvor stand dort ein Haus, in dem Kleidungsunternehmen Benetton verkaufte. Mittlerweile hat Bauwens den Neubau verkauft an den Immobilienfonds Uni-Immo Deutschland von Union Investment Real Estate. Doch für die Vermietung zuständig ist vorerst weiterhin Bauwens, wie beide Unternehmen bestätigen.

Bauherr: „Das hier ist ein rares Produkt“

Im Juli 2023 hatte Investment-Manager Stephan Festerling von Bauwens über „Herzog“ gesagt: „Das hier ist ein rares Produkt.“ Das Unternehmen Bauwens selbst schreibt im gerade erschienenen Geschäftsbericht grundsätzlich von einer „hohen Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Büroflächen in zentralen Lagen bei gleichzeitig sinkenden Flächenneuzugängen im Bürosegment“.

Nur: Warum profitiert das „Herzog“ von dieser laut Bauwens „hohen Nachfrage“ nicht? Warum findet Bauwens bisher keinen oder keine Mieter?

Ein Bauwens-Sprecher teilt mit: „Viele Unternehmen scheuen derzeit langfristige Anmietungsentscheidungen, da die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die politische Entwicklung mit Unsicherheiten verbunden sind.“ Das führe zu längeren Entscheidungsprozessen, selbst bei qualitativ hochwertigen Flächen. Er spricht von einem „ausgezeichneten Standort“.

Eine Sprecherin von Union Investment sagt: „Der aktuelle Mietmarkt in Köln ist herausfordernd.“ Eine gewisse Anlaufzeit sei nicht unüblich.

Keine Tiefgarage für Neubau

Doch hört man sich in der Branche um, sprechen einige Gesprächspartner hinter vorgehaltener Hand neben der schwierigen Lage auf dem Büromarkt einzelne Probleme des „Herzog“ an. Dazu zählt auch der Standort auf einer hochfrequentierten Einkaufsstraße wie der Schildergasse und deren Konzentration auf Einzelhandel.

Das Haus ist zwar gut erreichbar per Fuß und mit Bus und Bahn – aber nicht mit dem Auto, weil es keine Tiefgarage besitzt. Mieter müssten diesen Bedarf also in öffentlichen Parkhäusern decken.

Wie mehrfach berichtet, schwächelt der Markt für Büroimmobilien, unter anderem wegen der Zinswende, Homeoffice und Künstlicher Intelligenz. Verschiedene Marktanalysten aus Köln sprechen trotzdem in ihren Quartalsberichten von einer hohen Nachfrage für moderne Flächen.

Im März 2025 hatte Sven Lintl von Union Investment gesagt: „Top Büroflächen in hochwertigen Lagen haben im Rahmen der Homeoffice-Diskussion zunehmend an Bedeutung gewonnen, um Mitarbeitende für das Arbeiten im Büro zu motivieren.“ Und der geschäftsführende Gesellschafter von Bauwens, Timo Wess, sagte damals: „Es besteht aber berechtigte Hoffnung, dass sich das zeitnah ändern wird.“ Das hat es bislang nicht.

Sowohl Bauwens als auch Union Investment halten die Mietpreise für marktgerecht. Union Investment betont, keine fehlenden Mieteinnahmen zu haben.

Nach Informationen dieser Redaktion soll das daran liegen, dass Bauwens beim Verkauf für einen gewissen Zeitraum eine Miete garantiert haben soll. Auf Nachfrage äußern sich beide Unternehmen nicht dazu. Die Sprecherin von Union Investment teilt mit, dass eine gewisse Anlaufzeit in den Business-Plänen beider Firmen berücksichtigt ist.