Kölner wohnen typischerweise allein, klein und teuer im Vergleich zum Bundesschnitt. Anhand neuer Daten zum Wohnungsmarkt der Stadt lässt sich ablesen, wie Köln wohnt und künftig wohnen wird.

Der Bericht zeigt, dass sich der Markt im Jahr 2024 noch weiter zugespitzt hat als bislang bekannt war: Gemeldet war bereits, dass 2024 nur 1819 neue Wohnungen fertiggebaut wurden, so wenig wie zuletzt 1990. Der neue Bericht rechnet nun auch alle 2024 weggefallenen Wohnungen ab und weist aus, dass Köln in diesem Jahr unter dem Strich nur 1547 neue Wohnungen hinzugewonnen hat. Dass der Markt angespannt ist, liegt auf der Hand. Wenig Wohnungswechsel und ein geringer Leerstand (0,9 Prozent insgesamt, 0,23 Prozent bei geförderten Wohnungen) belegen das nach wie vor.

Kölnerinnen und Kölner wohnen weit überwiegend in Mehrfamilienhäusern, nur ein Sechstel lebt in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Drei Prozent leben laut der Statistik in „anderen Gebäuden mit Wohnraum“, etwa über Einkaufszentren, Hotels, Pflegeheimen und Wohnungen, die dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen.

573.221 Haushalte zählte Köln 2024 insgesamt, die Anzahl war leicht gestiegen gegenüber dem Vorjahr, um 0,26 Prozent oder 1509 Haushalte – das entspricht dem jahrelangen Trend. Grund dafür ist ein leichter Zuwachs an Einwohnerinnen und Einwohnern. Hinzu kommt die Tendenz, dass in einer Wohnung weniger Menschen als früher leben.

In der Hälfte der Kölner Haushalte lebt nur eine Person

1,86 Kölnerinnen und Kölner wohnen durchschnittlich in einer Wohnung. Bundesweit sind es zwei ganze Leute pro Haushalt, 2,02 genau. Dass viele Menschen allein wohnen, ist typisch für eine Großstadt. In der Hälfte aller Kölner Haushalte lebt nur ein einziger Mensch (51,9 Prozent), eine leichte Zunahme gegenüber dem Vorjahr (51,7). Ein weiteres Viertel der Haushalte ist von zwei Personen gemeinsam bewohnt. 

Die Stadt erwartet, dass es bis 2045 mehr Zwei-Personen-Haushalte geben wird, sie geht von einem Zuwachs von 6,7 Prozent aus. Die Prognose besagt, dass es auch 2,5 Prozent mehr Single-Haushalte geben wird – im Gegensatz zu Haushalten mit Kindern, für die ein Minus von 6,1 Prozent berechnet ist. Das entspricht 96.200 Familien weniger, die dann in Köln leben würden. 

Die Kosten für Wohnen werden immer höher und viele können oder möchten sich nicht mehr Platz leisten, als unbedingt nötig ist. Das führt zu vergleichsweise geringen Flächen, auf denen die Kölnerinnen und Kölner im Schnitt pro Kopf wohnen. 40,35 Quadratmeter sind es 2024: Und somit im Prinzip ein Raum weniger als der Bundesschnitt, der bei 49,2 Quadratmetern pro Person liegt. Das ist die logische Konsequenz daraus, dass die meisten Menschen in der Stadt eben hauptsächlich in Mehrfamilienhäusern leben.

Ein Drittel des Einkommens geben Kölner für Miete aus

Auf Mehrfamilienhäuser setzt die Stadt Köln auch vorwiegend im Neubau, um die steigende Einwohnerzahl auf dem gleichbleibend begrenzten Stadtgebiet unterzubringen. Sozialdezernent Harald Rau (Grüne) sagte im Interview mit dieser Zeitung im Frühjahr: „Wer eine eigene Burg möchte – ein alleinstehendes Haus mit einem hohen Zaun drumherum – ist in Köln falsch.“ Die Wohnungen in Köln sind durchschnittlich 77,23 Quadratmeter groß.

Der städtische Bericht weist aus: „Köln ist eine Stadt mit vergleichsweise hohen Mieten und Mietbelastungen in Nordrhein-Westfalen.“ 32,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens zahlen Kölnerinnen und Kölner für die Bruttokaltmiete 2023. Allerdings bleibt die Mietbelastung laut Stadt seit 2013 auf einem tendenziell stabilen Niveau. Alleinlebende geben einen höheren Einkommensanteil für Miete aus als Paare.

Zweckentfremdung von 6156 Wohnungen in 2024 genehmigt

Menschen und Familien mit geringerem Einkommen sollen eigentlich durch öffentlich geförderte Wohnungen entlastet werden, doch die Zahl der in Köln verfügbaren nimmt weiter ab. Waren es 2024 noch rund 40.000, soll die Zahl laut einer Prognose in zehn Jahren auf 30.000 sinken. Sie sind im Monat pro Quadratmeter im Schnitt drei Euro günstiger als die restlichen Wohnungen in der Stadt, laut Mietspiegel 6,47 statt 9,31 Euro in einer mittleren Wohnlage. Die überwiegende Zahl der Wohnungen in Köln liegt in solchen Gebieten – sie sind meist dicht bebaut und haben keine dauerhafte Geräuschs- und Geruchsbelastung.

Weil die Kölner Wohnungen so umkämpft sind, muss, wer sie zum Beispiel als Ferienwohnung anbieten will, seit Juli 2022 eine Genehmigung zur Zweckentfremdung beantragen. Wenn die Stadt diese erteilt, erhält die Wohnung eine Identifikationsnummer. Das geschah 2024 genau 6156 Mal. Seit der Einführung hat die Stadt insgesamt 13.010 Genehmigungen erteilt. Das zuständige Amt verfolgt auch mögliche Verstöße. 2024 leiteten die Mitarbeiter 83 Bußgeldverfahren für 126 Wohnungen ein.