Frau Oebels, Sie vermitteln viele Immobilien im gehobenen und im Luxussegment. Was ist gehoben und wo fängt Luxus an?

Britta Oebels: Die Begriffe „gehoben“ und „Luxus“ sind faszinierend und oft subjektiv, da sie je nach Region und persönlichem Empfinden variieren. In Köln und Umgebung sprechen wir von einem gehobenen Segment, wenn die Immobilienwerte über eine Million Euro hinausgehen. Das sieht man beispielsweise bei einem klassischen Einfamilienhaus oder einer großzügigen Wohnung mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche. Ein klareres Bild erhält man jedoch, wenn man die Quadratmeterpreise betrachtet: Sobald diese die Marke von 7000 Euro pro Quadratmeter überschreiten, erwarten Interessenten bereits etwas Besonderes. Steigen die Quadratmeterpreise dann in Richtung 10.000 Euro oder darüber, wird eine Luxusausstattung erwartet, die keine Wünsche offenlässt.

Das bedeutet?

Luxus ist mehr als nur ein Preisschild oder eine Liste von Annehmlichkeiten. Es ist eine Lebensphilosophie, die sich in der Architektur, der Lage und der Ausstattung einer Immobilie widerspiegelt. Luxus bedeutet, dass jede Facette des Wohnens auf höchstem Niveau erfüllt wird. Das kann ein atemberaubender Blick auf den Rhein sein, eine Küche, die selbst Sterneköche inspiriert, oder ein Smart-Home-System, das das Leben einfacher und angenehmer macht. Es geht darum, ein Zuhause zu schaffen, das nicht nur funktional, sondern auch inspirierend und einzigartig ist.

Haben Sie ein Beispiel?

Ein besonders beeindruckendes Beispiel war ein Anwesen mit rund 1500 Quadratmetern Wohnfläche – tatsächlich in Frechen-Königsdorf. Die Villa verfügte über mehrere Außen- und Innenschwimmbäder und eine Bar, die in Größe und Ausstattung fast schon eine Szene-Bar in London hätte sein können. Solche Erlebnisse sind sehr selten und bleiben unvergesslich.

Wir haben auch Kunden, die in ihren Gärten Golf-Putting-Greens, im Haus Privatkinos oder Tiefgaragen für wirklich viele Autos haben. Diese individuellen Wünsche zeigen, dass Luxus weit über materielle Werte hinausgeht und die persönlichen Leidenschaften der Eigentümer widerspiegelt. Luxusimmobilien sind maßgeschneiderte Lösungen, die den Lebensstil und die Vorlieben der Bewohner perfekt ergänzen.

Grundsätzlich kann man sagen, dass Fitnessbereiche und Pools in den letzten Jahren immens an Bedeutung gewonnen haben – auch im mittleren Preissegment. Dann nur in anderer Größe und Ausstattungsqualität.

„Pools und Fitnessbereiche auch im mittleren Preissegment an Bedeutung gewonnen“

Wie geht man als Maklerin oder Makler mit diesem Reichtum, diesen Summen an Geld um, mit denen Sie täglich zu tun haben?

Als Makler – nicht nur von Luxusimmobilien – ist es wichtig, bodenständig zu sein und trotzdem den Kunden auf Augenhöhe zu begegnen. Ein sehr ausgeprägtes Einfühlungsvermögen ist unerlässlich. Nicht nur aufgrund der hohen Vermögenswerte, sondern auch aufgrund der oft sehr emotionalen Verkaufsgründe. Es ist meines Erachtens eine Balance zwischen Professionalität, Empathie und persönlichem Engagement, die den Unterschied macht. Jeder Kunde hat individuelle Bedürfnisse und Erwartungen, und es ist die Verantwortung des Maklers, diese zu erkennen und zu erfüllen. Dabei spielt Vertrauen eine zentrale Rolle.

Was braucht es, um dieser Rolle gerecht zu werden?

Zunächst eine gute Ausbildung – das ist die Basis. Es regt mich wahnsinnig auf, dass der Beruf des Immobilienmaklers in Deutschland nicht geschützt ist. Es ist keine spezielle Ausbildung vorgeschrieben. Es bedarf lediglich der behördlichen Erlaubnis zur Ausübung der gewerblichen Tätigkeit und einer vernachlässigbaren Fortbildungspflicht. Dadurch tummeln sich viele schwarze Schafe in der Branche – und das, obwohl es um höchste Vermögenswerte geht.

In anderen Ländern ist das ganz anders. Es wird Zeit, dass sich auch bei uns dahingehend etwas ändert. Darüber hinaus sind es aber die „weichen“ Fähigkeiten, die den qualifizierten Makler zum herausragenden Makler werden lassen. Es sind so viele Emotionen im Spiel, man muss Verkäufer und Käufer einfangen können.

Bei den Luxusimmobilien - was ist da gerade angesagt?

Derzeit sind moderne Villen mit smarten Technologien und nachhaltiger Bauweise sehr gefragt. Entscheidend sind vor allem die Merkmale Großzügigkeit in der Wohnfläche, Materialien in höchster Qualität und zeitloses Design. Es wird zunehmend Wert auf Energieeffizienz und umweltfreundliche Baupraktiken gelegt, was zeigt, dass Luxus und Nachhaltigkeit Hand in Hand gehen können.

Eher regionale Käufer in Köln – ausländische Kunden zieht es nach Düsseldorf oder München

Wer sind die Leute, die sich diese Objekte in Köln leisten können? Vermehrt ausländische Kundinnen und Kunden?

In Köln sind es überwiegend regionale oder nationale Käufer. Ausländische Investoren spielen eine geringere Rolle als in Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt. Als Kölner hören wir das nicht gerne, aber selbst Düsseldorf ist international deutlich stärker nachgefragt. Trotzdem kommt es natürlich immer wieder vor. Es gibt auch bei uns Objekte mit internationaler Anziehungskraft, wie zum Beispiel die Kranhäuser. Ausländische Käufer sind aber überwiegend dort festzustellen, wo auch die Finanzmärkte eine Rolle spielen und bedeutende internationale Firmen ihren Sitz haben.

Mal abgesehen von den Kranhäusern – wo stehen die heiß begehrten Objekte in der Region?

Neben den klassischen Luxus-Quartieren wie Marienburg, Deckstein und Hahnwald, um nur einige zu nennen, sind auch Lagen wie das Agnesviertel oder charmante Stadthäuser in Neu-Ehrenfeld sehr gefragt. Ein Beispiel ist auch das Pauliviertel.

Diese Viertel bieten eine einzigartige Kombination aus historischem Charme und urbaner Lebensqualität. Darüber hinaus sind Immobilien in der Nähe des Rheins oder mit Blick auf die Kölner Skyline sehr begehrt, da sie eine spektakuläre Aussicht und eine besondere Atmosphäre bieten. Selbst wir werden noch oft überrascht, welch schöne Fleckchen es in der Stadt gibt, die zunächst gar nicht so offensichtlich sind. Die Stadt hat eine Vielzahl versteckter Juwelen – oder neudeutsch formuliert: Köln hat viele „Hidden Champions“, wenn es um die Wohnviertel geht.

Mit all dem Wissen, das Sie durch Ihren Job bislang aufgebaut haben – auf was würden Sie achten, wenn Sie sich eine Immobilie kaufen würden?

Lage, Lage, Lage. Das gilt nach wie vor. Das Umfeld steht für Lebensqualität und die beeinflusst den Wert einer Immobilie auch langfristig. Ich erinnere mich an eine Immobilie in Bergisch Gladbach, die architektonisch spektakulär war, aber verkehrstechnisch und infrastrukturell nicht gut angebunden. Solche Erfahrungen zeigen, wie wichtig es ist, alle Aspekte ganzheitlich abzuwägen. Ästhetik und Funktionalität sollten im Einklang stehen und auch ich achte immer mehr auf nachhaltige Baupraktiken und energieeffiziente Lösungen. Sie sind umweltfreundlich und bieten auch langfristig Kosteneinsparungen und Werterhalt.

„Hidden Champions“ auf dem Luxusmarkt: In Köln sind Neu-Ehrenfeld und das Pauliviertel angesagt

Stichpunkt Werterhalt – wie kommen die teils horrenden Preise für Luxusimmobilien zustande?

Neben klassischen Faktoren wie Boden- und Sachwert spielt die emotionale Komponente eine große Rolle. Die Verknappung und der emotionale Wert können den Preis beeinflussen, jedoch gibt es auch hier Grenzen. Trotz großer Vermögen sind die Käufer überwiegend preisbewusst und zahlen keine Mondpreise. Es ist jedoch faszinierend zu beobachten, wie die Geschichte und die Einzigartigkeit einer Immobilie ihren Wert steigern können, indem sie eine emotionale Verbindung schaffen. Letztlich ist der Preis einer Luxusimmobilie das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels von Marktbedingungen, individuellen Vorlieben und dem einzigartigen Charakter der Immobilie.

Sie sagen, auch die Geschichte einer Immobilie mache ihren Wert aus.

Tatsache. Es gibt diese wenigen Immobilien, die bereits seit Generationen ein Familienleben prägen, Weltgeschehen überlebt haben und immer noch an dem Ort stehen, wo sie vor über 100 Jahren erbaut wurden. Bei Rundgängen durch diese Häuser fühlt man das sofort – auch in den Gärten, wo wiederum jeder groß gewachsene Baum ein eigenes Buch schreiben könnte. Glauben Sie mir, das löst bei Besichtigungen etwas aus in den Menschen. Sie verlassen das Anwesen mit einem besonderen Gefühl.

Kommt es in solchen Fällen überhaupt noch auf eine halbe Million mehr oder weniger an? Wann reden Sie von Peanuts?

Von Peanuts spricht auch die sehr wohlhabende Klientel ganz sicher nicht. Wie sagt man so schön: Geld haben kommt von Geld halten. Auch bei sehr großen Vermögen sind sich die Interessenten über das Preis-Leistungsverhältnis sehr bewusst. Es werden, gerade, wenn sich mit anderen Interessenten Konkurrenzsituationen ergeben, gegebenenfalls auch bewusst Aufschläge bezahlt. Es wird aber nicht jeder Preis gezahlt. Das passiert, wenn überhaupt nur, wenn sich jemand „schockverliebt“ hat in sein neues Zuhause und die Zeitkomponente ebenfalls hinzukommt.

Wer entscheidet denn in solchen Konkurrenzsituation, wer den Zuschlag kriegt? Gibt es da auch persönliche Befindlichkeiten?

Am Ende immer der Eigentümer. Köln ist ein Dorf. Natürlich kennen sich viele sehr vermögende Menschen untereinander. Im Fokus steht aber, die eigene Immobilie zu einem Top-Preis zu verkaufen. Es kommt so gut wie gar nicht vor, dass man sich dann bewusst gegen einen Bewerber entscheidet, nur weil es vielleicht persönliche Befindlichkeiten gibt. Und dann ist Köln doch groß genug und auch die Nachfrage von außerhalb, sodass kritische Aufeinandertreffen von Bekannten die Ausnahme bleiben.

Kölner Luxusmaklerin Britta Oebels: „Es wird nicht jeder Preis gezahlt“

Wie wichtig sind Privatsphäre und Diskretion?

Beides ist von großer Bedeutung. Sehr häufig wird auf eine diskrete Vermarktung gesetzt und man spricht nur ausgewählte Interessenten an, um die Privatsphäre der Kunden zu schützen. Viele Kunden schätzen die Möglichkeit, ihre Immobilienkäufe oder -verkäufe in einem vertraulichen Rahmen abzuwickeln, um ihre persönlichen und finanziellen Angelegenheiten zu schützen.

Wie wahren Sie die Sicherheit der Kunden?

Es gilt, den einerseits bestehenden Wunsch nach Privatsphäre zu respektieren und andererseits, die gewisse Notwendigkeit von Transparenz umzusetzen, um den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Das ist ein Balanceakt. Besichtigungstourismus muss um jeden Preis vermieden werden, daher bedarf es der notwendigen Strategien und Methoden, um die Ernsthaftigkeit und finanziellen Möglichkeiten der Kaufinteressenten bereits im Vorfeld abzuklären. Auch Erfahrung spielt hier eine große Rolle.

Kölns teuerste Lage

Diese zwei Luxus-Marken ziehen im Dom-Carré ein

Von

Matthias Hendorf und

Christiane Vielhaber

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Inwiefern haben Sie die Krise am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren erlebt? Der Luxussektor scheint unbeschadet davon gekommen zu sein.

Obwohl das Luxussegment oft als krisenunabhängig gilt, haben auch hier wirtschaftliche Unsicherheiten und damit einhergehende zurückhaltende Investitionen gewisse Spuren hinterlassen. Das ist so – bei großen Vermögensentscheidungen spielt die Psychologie nun mal immer eine große Rolle.