Der milliardenschwere Kölner Immobilienentwickler Pandion ist insolvent. Das Unternehmen hat für die Muttergesellschaft Pandion AG und fünf Tochtergesellschaften beim Insolvenzgericht Köln ein Verfahren in Eigenverwaltung beantragt. Damit kann Pandion bis auf Weiteres vom eigenen Management geführt werden. Laufende Immobilienprojekte seien nicht betroffen, da sie von separaten Gesellschaften geführt würden, teilte das Unternehmen mit. Ziel des Verfahrens sei es, die Geschäfte fortzuführen und die Finanzierung nachhaltig zu ordnen.

Mit Pandion ist einer der bedeutendsten Immobilienentwickler des Rheinlands in Schieflage geraten. Gerade in Köln hat das im Mediapark beheimatete Unternehmen ikonische Häuser gebaut, so das Speichergebäude Siebengebirge und das Kranhaus Nord, beide im Rheinauhafen gelegen. Mit ihnen machte Pandion bundesweit Furore, beide Projekte standen am Anfang einer großen Erfolgsgeschichte, die zunächst darauf basierte, dass Pandion mittelpreisige Wohnung in anspruchsvoller Architektur vermarkten konnte.

Mehr als 4000 Wohnungen geplant

Im Markt heißt es, Pandion habe derzeit gut 4000 Wohnungen und 230.000 Quadratmeter an Bürofläche in Bau und Planung; das Verkaufsvolumen dürfte sich auf bis zu sechs Milliarden Euro belaufen. Damit gehören die Kölner zu den zehn größten Immobilienentwicklern der Republik. Zu den wichtigsten Baustellen gehört das Bürohaus Beat in der Nähe des Münchener Ostbahnhofs mit 33.000 Quadratmetern. Der Büro-Riese ist noch nicht ganz fertig aber bereits vollständig an die Siemens AG vermietet.

Nach Informationen dieser Zeitung gibt es seit mindestens zwei Jahren Berichte, dass nicht mehr alles rund läuft bei Pandion. Das Unternehmen gehört dem Kölner Unternehmer Reinhold Knodel, er ist Gründer und Alleinaktionär der Dachgesellschaft. Pandion ist auf gut 160 Mitarbeiter angewachsen und unterhält bundesweit sieben Büros. Knodel hatte auf dem Höhepunkt der Immobilienkonjunktur Anfang der 2020er Jahre teure Grundstücke für große Projekte in deutschen Topmärkten wie Berlin, Köln oder München gekauft und damit sehr viel Kapital gebunden. Die Marktflaute, die nach der Zinswende 2023 einsetzte, traf das Kölner Unternehmen deshalb besonders hart. Dennoch blieb Knodel auf Expansionskurs.

3,6 Millionen waren überfällig

Wie dünn die Luft geworden war, zeigte sich im Oktober 2025, als Pandion ankündigte, seine Finanzierungsstruktur neu auszurichten. Davon betroffen war auch die Unternehmensanleihe, die schon 2021 mit einem Volumen von 45 Millionen Euro ausgegeben worden war. Pandion erhöhte die Ausschüttung, verlängerte die Laufzeit der Anleihe und konnte den Finanzinvestor Värde Partners gewinnen, der eine Finanzspritze von 100 Millionen Euro für 13 Wohnprojekte gab. Kurzfristig zog damit auch der Kurs der Anleihe an der Börse wieder an. Als im März 2026 der Finanzinvestor Apollo 240 Millionen Euro für das Münchener Prestigeprojekt Beat beisteuerte, schien zusätzlich Hoffnung zu keimen. Es war eine Scheinblüte.

Nun hat ausgerechnet die Unternehmensanleihe, mit der Pandion seine Finanzierung auf neue Fundamente stellen wollte, die Firma zu Fall gebracht. Am 3. August gab Pandion im Markt bekannt, dass die am 5. August fällige Zinszahlung von etwa 3,6 Millionen Euro nicht bedient werden könne, da ein „wesentlicher Finanzierungsbaustein“ unerwartet weggefallen sei. Worum es sich dabei handelte, blieb unklar. Am 5. August fiel die Zinszahlung tatsächlich aus, danach war die Anmeldung der Insolvenz fast nur noch Formsache. Der Wertverfall der Anleihe war entsprechend dramatisch, gestern wurde das Papier noch mit etwa 5,40 Euro bewertet, vor einem Jahr war es noch fast 95 Euro wert. Die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger informiert ihre Mitglieder laufend über das weitere Verfahren.

Ikonische Bauwerke in Köln

In der Kölner Architektur hat Pandion immer wieder Akzente gesetzt. In Planung ist ein heiß diskutiertes neues Bürogebäude am Hauptbahnhof. Dafür müsste ein früherer Weltkriegsbunker an der Ecke Altenberger Straße/Domstraße abgebrochen werden. Für das Projekt mit dem Namen „Spark“ gibt es nach den letzten Mitteilungen allerdings noch keinen Mieter. Der Fertigstellungstermin war einst mit Dezember 2025 angegeben worden, schließlich mit August 2029. Zuletzt wollte eine Sprecherin gar keinen Zeitplan mehr nennen. Sie begründete das mit „aktuellen Rahmenbedingungen“ am Gewerbeimmobilienmarkt. Auf der Internetseite heißt es: „Nach Jahren des profitablen Wachstums hat der Markteinbruch seit Mitte 2022 auch Pandion erfasst.“

Ein weiteres großes Vorhaben ist das Max-Becker-Areal in Ehrenfeld. Auf dem rund 16,2 Hektar großen Grundstück eines ehemaligen Schrottverwerters ist ein neues Stadtquartier namens „Pan“ geplant: 1700 neue Wohnungen und Tausende Arbeitsplätze sollen hier entstehen. Dazu eine Grundschule, mehrere Kitas, Sport-, Kultur- und Jugendangebote. Zuletzt hieß es, dass mit den Bauarbeiten noch in diesem Jahr begonnen werden soll. Das bekannteste Pandion-Bauwerk ist das „Pandion Vista“, das einzige der drei Kranhäuser, in dem sich Wohnungen befinden. Außerdem baute Pandion Eigentumswohnanlagen zum Beispiel am Mediapark, in Ehrenfeld, Müngersdorf und auf dem Clouth-Gelände in Nippes.

„Mit René Benko nicht vergleichbar“

Pandion ist aber nicht nur Stein und Beton, sondern auch die Geschichte vom Aufstieg und Fall eines Immobilienunternehmers. Sie mag manchen an die Machenschaften des inzwischen verurteilten Großspekulanten aus Tirol, René Benko erinnern. Geschäftspartner bestreiten jedoch, dass es bei Reinhold Knodel nicht mit rechten Dingen zugegangen sei. „Es ist ihm schlicht über den Kopf gewachsen“, sagte jemand, der den Kölner über lange Jahre im Geschäft begleitet hat.

Reinhard Knodel kommt aus sehr kleinen Verhältnissen in Schwaben, die Eltern pietistisch und damit sehr fromm, acht Geschwister, statt Fernsehen gab es Hausmusik.  Nach der Schule lernt er Zimmermann und weiß seither, wie es zugeht auf dem Bau. Doch seine ersten beruflichen Erfahrungen sammelt er als Polizist in Bonn, dann wechselt er zu einem Immobilienunternehmer. Anfang der 2000er Jahre gründet er Pandion zunächst als GmbH und kann schon zwei Jahre später das alte und denkmalgeschützte Speichergebäude Siebengebirge im Kölner Rheinauhafen erwerben. Ein renommiertes Architekturbüro begleitet das Projekt, es steht am Anfang eines steilen Aufstiegs.

Als Mäzen ein Beispiel

Es gibt kaum Stimmen, die Knodel negativ beschreiben. Er gilt als gewinnend bis charismatisch, als Unternehmer ernsthaft und an der Sache orientiert. So soll er sich bis heute auch in die architektonischen Details einmischen. Auch die Selbstdarstellung des Unternehmens ist leistungsorientiert. Man setzt vergleichsweise hohe architektonische Ansprüche und verspricht nachhaltige Vermarktungskonzepte. Außerdem hat sich Knodel als Mäzen hervorgetan. Er gründete die ChanceMaker Foundation, die Bildungsprojekte in Schwellenländern fördert und von Knodels Sohn Patrick geleitet wird.

Sollte längst abgerissen sein

Wie geht es mit dem Kriegsbunker am Kölner Hauptbahnhofweiter?

Von

Matthias Hendorf

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Dabei hat Knodel stets verstanden, es sich auch gut gehen zu lassen. Er führt, je länger seine Erfolgsstory dauert, ein Leben zwischen Baustelle und Jetset. Damit ist es nun erst einmal vorbei. Knodel soll seine Jacht und sein Privatflugzeug bereits veräußert haben. Ihm stehen schwierige Wochen bevor, der Insolvenzprozess ist streng geregelt, es folgen die Versammlung der Anleihegläubiger, ein Insolvenzverwalter ist zu bestellen, dann muss geklärt werden, wie viel Geld die Gläubiger zurückerhalten können.

Noch viel wichtiger aber: Wie geht es mit den Projekten weiter? Im Markt gibt es verschiedene Szenarien, sie reichen von einer gelungenen Restrukturierung bis zur kompletten Liquidierung. Pandion will die Geschäfte natürlich fortführen, die Löhne und Gehälter der Mitarbeiter sind bis Oktober durch die Bundesagentur für Arbeit gesichert.