Weniger Energieeffizienz, weniger Stellplätze, weniger Grünauflagen: Mit leicht gelockerten Vorschriften will Köln mehr bezahlbare Wohnungen ermöglichen.
Um 900 Euro pro QuadratmeterRat senkt Standards, damit Wohnungsbau in Köln günstiger wird
Von Julia Hahn-Klose
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Bauarbeiter an einem Rohbau für Eigentumswohnungen in Ehrenfeld (Archivbild).
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Mehr bezahlbare Wohnungen für Köln, weil ihr Bau günstiger wird – das ist die Hoffnung der Prozessbeteiligten von „Köln baut bezahlbar“. Der Kölner Stadtrat hat nun einer Liste von Veränderungen der Baustandards zugestimmt, die Verwaltung und Wohnungswirtschaft Anfang des Jahres erarbeitet hatten. Bis zu 900 Euro weniger pro Quadratmeter im Bau sollen Wohnungen damit kosten. Die größte Änderung: Köln schreibt nicht mehr die besonders hohe Energieeffizienz für Häuser vor (EH-40 für Fachleute), sondern passt sich an das Niveau an, das auch der Bund mit seinem Gebäudeenergiegesetz vorsieht (EH-55).
Die gesenkten Auflagen betreffen vor allem den Klimaschutz, weshalb die Grünen im Juni zunächst Beratungsbedarf angemeldet hatten, wir berichteten. Mit einer Reihe an Ergänzungen fand die Mehrheit der Fraktionen im Stadtentwicklungsausschuss am Morgen vor der Ratssitzung einen Kompromiss, um der Liste nun zuzustimmen. Dagegen votieren lediglich die Linke, AfD und die Partei.
Vorschriften für Bau von Parkplätzen und Grünflächen leicht gelockert
Der Rat stimmte auch einer Änderung des Kooperativen Baulandmodells zu: Statt zehn Quadratmetern Grünfläche pro Person, die in ein Haus einzieht, müssen nur noch acht auf dem Neubaugrundstück entstehen. Die reduzierten zwei können auch woanders in Köln als Grün angelegt werden. Bislang ist es so, dass von zum Beispiel 10.000 Quadratmetern, die ein Investor entwickelt, mitunter nur 6000 übrig bleiben, auf denen tatsächlich Wohnungen entstehen – 60 Prozent also. Auf dem Rest müssen Grünflächen, Spielplätze oder auch Kitas entstehen. Der Anteil, der für Wohnungen bleibt, ist durch den Ratsbeschluss jetzt erhöht.
Um Feinheiten rangen die Fraktionen zudem beim Thema Stellplätze. Bei Studierendenwohnheimen etwa müssen nun nicht mehr Parkplätze mitgebaut werden, auch beim Schließen von Baulücken müssen Wohnungsbauer weniger Parkplätze einplanen, wenn Car-Sharing-Angebote in maximal 300 Metern zu finden sind. Auch hier eine Ergänzung der Politiker: Auch eine ÖPNV-Anbindung reicht als Voraussetzung.
Auch schon genehmigte Wohnungen sollen profitieren
Der Rat stimmte den Standardsenkungen als Versuch für fünf Jahre bis 2031 zu. Zusätzlich verlangt er ein Monitoring der Verwaltung, inwiefern tatsächlich Kosten gespart werden. Auch beschloss der Rat explizit, dass die Bauträger der rund 8000 zurzeit im Bauüberhang befindlichen Wohnungen (schon genehmigt, aber nicht gebaut) noch von den neuen Regeln profitieren können, wenn sie das beantragen.
Ein Problem an den Standardsenkungen trieb mehrere Ratsfraktionen um und war einer der Gründe, wieso die Linken gegen sie stimmten: Die Stadt kann nicht sicherstellen, dass die niedrigeren Baukosten tatsächlich zu günstigeren Wohnungsmieten führen.
Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD) hatte im Juni dazu gesagt: „Es geht darum, dass Wohnungsbau überhaupt realisiert wird.“ Die Idee sei, dass mit einem größeren Wohnungsangebot die Mieten langfristig insgesamt sinken.
Beim Dialogprozess „Köln baut bezahlbar“ hatten 18 Ämter aus neun Dezernaten und 80 Vertreter der Wohnungswirtschaft in der ersten Jahreshälfte eine Reihe an Schritten identifiziert, um insgesamt 2700 Euro pro Quadratmeter beim Wohnungsbau einsparen zu können. Die Prozessbeteiligten gehen von etwa einem Drittel der gesamten Baukosten aus. Die konkrete Summe, wie viel ein Quadratmeter einer Wohnfläche in Köln im Bau kostet, ist nur schwer zu beziffern.
Kölner Verwaltung und Wohnungsbauer wollen Landesbauordnung geändert sehen
Die vom Rat nun verabschiedete Liste soll bis zu 900 Euro im Quadratmeter einsparen. Praktisch kommt aber nicht bei jedem Bauprojekt jeder Punkt der Liste zum Tragen – das Bauen ist also nicht pauschal 900 Euro günstiger.
Weitere 400 Euro pro Quadratmeter will die Stadtverwaltung durch eigene Prozessveränderungen einsparen, für die kein politischer Beschluss nötig ist. Um tatsächlich das ganze Drittel der Baukosten einzusparen, müssten auch das Land, der Bund und die Macher der DIN-Normen ihre Regelwerke ändern. Darauf hat Köln nur bedingt Einfluss. Weitere 1000 Euro könnten so eingespart werden, glauben die Prozessbeteiligten.
Vorbild ist der im Vorjahr eingeführte „Hamburg Standard“, der mit reduzierten Auflagen für Bauträger und effizienteren Verwaltungsprozessen 2000 Euro pro Quadratmeter einsparen soll. Deshalb sprachen Prozessbeteiligte anfangs schon analog vom neuen „Köln Standard“. Allerdings ist der Stadtstaat im Gegensatz zu Köln mit der Macht ausgestattet, seine eigene Bauordnung zu ändern.