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ipartment aus Köln
Wohnungen für Business-Nomaden und geschasste Ehemänner

Ralph Stock (links) und Matthias Rincón Leiter der Firma ipartment, in einem ipartment.

Ralph Stock (links) und Matthias Rincón gründeten zusammen ipartment in Köln.

Die Firma ipartment vermietet Wohnungen für einige Wochen oder Monate. Zu den Kunden gehören Geschäftsleute – aber auch andere Gutbetuchte.

Begonnen hat die Geschichte des Kölner Unternehmens ipartment eigentlich in der Sahara. Bei der Durchquerung der größten Trockenwüste der Erde zu Fuß und zu Kamel lernten sich der Rechtsanwalt Ralph Stock und der Marketingspezialist Matthias Rincón 2008 in einer kleinen Reisegruppe kennen. Rincón, Inhaber einer Kölner Kommunikationsagentur, und Stock, mit seinem Spezialgebiet Immobilien und Gesellschaftsrecht, freundeten sich an.

Ein Bekannter Rincóns bot zu der Zeit möblierte Eigentumswohnungen für Geschäftsreisende lukrativ an. „Am Anfang war es nur so eine Idee, daraus vielleicht ein Geschäftsmodell zu machen“, erzählt Stock. Die ersten zwei Wohnungen in der Kölner Innenstadt bekamen die beiden über persönliche Kontakte. „Und so haben wir hier erstmal sehr klein angefangen“, sagt Rincón.

2010 gründeten die beiden gemeinsam ipartment. Aus den beiden Kölner Einheiten sind inzwischen 1200 Apartments an insgesamt 14 Standorten in Deutschland und einem in der Schweiz geworden – und weiteres Wachstum ist geplant. Mittlerweile gilt das Unternehmen als einer der führenden Anbieter für Service- und designorientiertes Wohnen auf Zeit. „Die Nachfrage war von Anfang an sehr hoch, das hat uns geholfen“, erzählt Matthias Rincón im Rückblick.

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Apartments ab 1000 Euro

Von Hamburg über Berlin bis nach Böblingen gibt es mittlerweile ipartment. Die kleinen Wohnungen, ausgestattet mit schönen Designermöbeln und Küchen, werden für maximal sechs Monate vermietet. Die Kunden werden mit allem versorgt: frischer Bettwäsche und Handtücher sowie Reinigung der Wohnung. Das Unternehmen bietet zudem je nach Standort Leihfahrräder, Coworking Spaces oder Fitnessangebote an. „Und natürlich müssen die Lage und die Verkehrsanbindung stimmen“, sagt Stock.

ipartment mit Sofa und Schlafbereich

Eines der mehr als 1200 Apartments bundesweit

Ab rund 1000 Euro pro Monat liegen die Preise für eine kleine Einheit von rund 20 Quadratmetern. Je nach Lage und Stadt werden aber auch schon mal 1800 Euro aufgerufen. Auch größere Einheiten sind im Angebot – so auch 100 Quadratmeter mit Dachterrasse.

„Unsere Kunden sind überwiegend Business-Nomaden, die an immer anderen Standorten arbeiten, etwa Unternehmensberater oder Projektverantwortliche, die länger in einer Stadt bleiben müssen“, sagt Rincón. Aber auch betuchte Studenten, geschasste Ehemänner oder Menschen, die ihr Zuhause etwa wegen eines Wasserrohbruchs verlassen müssen, buchen sich bei der ipartment ein, entweder telefonisch oder auf der Homepage. Die gesamte Betreuung vom Wohnungscode, über den Standort der Mülltonnen bis zum Check-Out läuft komplett digital. Für Notfälle gibt es eine 24/7 Rufbereitschaft.

Auch bei großen Buchungsportalen wie Booking.com ist das Unternehmen vertreten. „Allerdings laufen 75 Prozent aller Buchungen über unsere Kanäle, damit sind wir im Gegensatz etwa zu vielen Hotels nicht abhängig von den großen Anbietern“, sagt Rincón.

Kooperation mit Konzernen 

Fast 90 Prozent der Gäste bleiben länger als einen Monat. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt bei zwei bis drei Monaten. Sehr kurze Aufenthalte sind an einigen Standorten gar nicht möglich, weil die Häuser immer ausgebucht sind. Und längere Vermietungen als sechs Monate sind nicht erlaubt, weil die Apartmenthäuser als Beherbergungsbetriebe gelten, was die zulässige Vermietungsdauer auf sechs Monate einschränkt. Anders als etwa vermeintlich private Wohnungsangebote wie bei Airbnb, seien die Gebäude der ipartment baurechtlich keine Wohnungen. „Das wäre ansonsten Zweckentfremdung von Wohnraum“, erklärt Stock. So seien es vor allem ehemalige Hotels oder Bürogebäude, die zu den kleinen Einheiten umgebaut würden.“

„Besonders auf den angespannten Immobilienmärkten der Städte ist es nach wie vor schwer, an Objekte zu kommen“, so Ralph Stock. Das erste große Haus mit 72 Einheiten und damit der Durchbruch sei ein ehemaliges Bürogebäude der Deutschen Bahn in Frankfurt gewesen. Die Finanzierung hat ein Family Office übernommen, das bis heute 26 Prozent der Anteile an ipartment GmbH hält. Das Unternehmen beschäftigt etwa 50 Mitarbeiter und verzeichnet einen Gesamtumsatz von 17 Mio. Euro. „Wir beide haben als Gesellschafter ein sehr geringes eigenes Investitionsvolumen, weil der Eigentümer den Umbau und die Ausstattung finanziert, was dann über unsere Miete als Betreiber umgelegt wird“, so Stock. Kapital brauche man vor allem für die Kautionen, die meist im sechsstelligen Bereich liegen. Für durchschnittlich zehn Jahre würden die Verträge mit den Eigentümern abgeschlossen, die ersten seien bereits verlängert worden.

Ein erstes Projekt zusammen mit einem Konzern hat das Kölner Unternehmen in Hamburg realisiert. Der Konsumgüterhersteller Beiersdorf ließ dort ein Haus umbauen, in dem der Konzern etwa neue Mitarbeiter auf Wohnungssuche oder Berater einquartiert. „Das Erst-Zugriffsrecht liegt bei ihnen. Wenn etwas frei ist, können wir vermieten“, sagt Rincón.

Demnächst will ipartment ins Ausland expandieren. Mögliche Zielmärkte sind die Schweiz, Frankreich oder Portugal. Daran werde gerade gearbeitet, so die beiden Geschäftsführer.

Und welches war das bislang erfolgreichste ipartment-Haus – Berlin, Hamburg oder Berlin? „Man würde es vielleicht nicht denken, aber aufgrund der Nähe zur schwäbischen Autoindustrie war es lange Böblingen“, bemerkt Rincón.

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