Seit fünf Monaten wendet Köln den Bauturbo an. Für rund 730 Wohnungen hat die Stadtverwaltung das Planungsrecht seit seiner Einführung im März über die Sonderregeln genehmigt. Für wen der Bauturbo jetzt Chancen in Köln bietet und wer sich nicht zu große Hoffnungen machen sollte.

Wie oft kam der Bauturbo schon zum Einsatz in Köln?

128 konkrete Anfragen mit Projekten, bei denen der Bauturbo angewendet werden könnte, zählte das Stadtentwicklungsamt in den fünf Monaten seit Einführung des Bauturbos bis zum Stichtag 4. August. Davon sind 23 „positiv abgeschlossen“. Das sind 18 Prozent. Über diese 23 Projekte können in den nächsten Jahren rund 730 Wohnungen in Köln entstehen.

Wann kann er angewendet werden?

Der Bauturbo erlaubt es Behörden, Projekte zu genehmigen, obwohl es für das Grundstück noch keinen Bebauungsplan gibt oder das Projekt von einem bestehenden Plan abweichen würde. Lehnt die Stadt das Projekt dann innerhalb von drei Monaten nicht ab, gilt eine Genehmigung automatisch als erteilt. Das nennt sich Zustimmungsfiktion.

Heißt das, wenn ich einen Bauantrag stelle und innerhalb von drei Monaten keine Absage von der Stadt erhalten habe, kann ich drauflosbauen?

Nein, dann klingelt weiterhin die Bauaufsicht bei Ihnen. Für einen Wohnungsbau braucht es verschiedene Gehemigungen, eine davon ist die Baugenehmigung. Mit dieser hat der Bauturbo aber nichts zu tun. Zusätzlich braucht es auch die planungsrechtliche Zustimmung der Stadt für ein Projekt. Das heißt: Die Stadt muss einem neuen Bebauungsplan zustimmen oder eine Abweichung genehmigen. Nur hier setzt der Bauturbo an – mit seiner Drei-Monats-Frist. Der Begriff „Bauturbo“ führt in der Hinsicht in die Irre. Treffender wäre „Planungsturbo“, denn beschleunigt wird nur der Planungsprozess, nicht die Baugenehmigung selbst.

Kann ich als Häuslebauer, der sein Eigenheim plant, überhaupt vom Bauturbo profitieren?

Ja. Der Grundsatzbeschluss, den der Stadtrat gefasst hat, schreibt keine Mindestzahl an Wohnungen vor, ab welcher der Bauturbo gilt. Die Kommunen haben selbst Leitlinien bestimmt, inwiefern sie die unter Bauturbo zusammengefassten Sonderregeln des Bundes anwenden wollen. In Köln kann er also schon für ein Einfamilienhaus gelten oder die Aufstockung eines bestehenden Hauses mit nur einer Wohnung. Wolfgang Tuch, stellvertretender Leiter des Stadtplanungsamtes, beschreibt die Kölner Strategie so: „Jede neue Wohneinheit zählt.“ Er sagt: „Wenn Sie ein großes Grundstück haben und Sie wollen zum Beispiel für die Kinder eine Wohnung anbauen, würde das in Köln nach dem Bauturbo gehen, wenn die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind.“

Welche Voraussetzungen sind das?

Wie alle Bauprojekte zählen dazu die Anforderungen des Bauordnungsrechts. Der Bauturbo kann nur genutzt werden, wenn Wohnraum entsteht, und wenn weiterhin nachbarliche Interessen berücksichtigt werden, wie der Abstand zum Nachbarhaus. Wenn das Vorhaben auf die städtebaulichen Ziele der Stadt einzahlt. Und wenn öffentliche Belange dem nicht entgegenstehen, dazu zählen der Verkehr, die Umwelt oder auch Lärm.

Welche Fälle ändert der Bauturbo in Köln?

Laut Tuch gibt es vor allem drei Szenarien, in denen der Bauturbo Wohnungen entstehen lässt, die sonst planungsrechtlich schwieriger oder gar nicht genehmigt worden wären. Erstens: das Schließen von Baulücken, wo alte Bebauungspläne eine sinnvolle Ausnutzung der noch freien Fläche bislang verhinderten.

Zweitens: Aufstockung. „Es gibt viele Fälle in der Innenstadt, wo bestehende Bebauungspläne aus den 50ern sehr fixiert auf die Anzahl der Geschosse sind. Da war bislang die Auslegung strikt.“ Wenn man in diesen Straßen neu bauen will, hat man die – in Tuchs Worten – „typische Kölner Lösung“: Neubauten zwischen Gründerzeithäusern mit derselben Geschosszahl, aber niedrigeren Deckenhöhen. „Sägezahnarchitektur“ nennt er das. Mit dem Bauturbo könnten diese ohnehin niedrigeren Häuser jetzt aufgestockt werden, die sich ohnehin städtebaulich einfügen würden.

Drittens: Quartiersnachverdichtung oder Hinterlandbebauung. Zum Beispiel sehen ältere Bebauungspläne teilweise Baulinien in einzelnen Baufeldern vor, auf die ein Haus bislang exakt gesetzt werden musste. Mit dem Bauturbo lässt sich davon abweichen. Tuch nennt ein weiteres Beispiel: „Wir haben in Köln Siedlungsbereiche mit relativ großzügigen Gärten, wo bislang eine Bebauung im Hinterland schwierig war.“ Denn bislang hätte dann teils ein Bebauungsplan aufgestellt werden müssen, dem wiederum die Nachbarschaft zustimmen muss. Auch das kann mit dem Bauturbo umgangen werden. Tuch sagt aber: „Einfach wild hineinbauen geht weiterhin nicht.“ Regeln wie Abstände zu Nachbarhäusern bleiben bestehen.

Mit einem Grundstück in welchen Lagen Kölns sollte ich mir keine Hoffnung machen?

Vor allem am Stadtrand von Köln können jetzt nicht einfach Felder zugebaut werden, denn im sogenannten Außenbereich der Stadt hat man wenig Chance mit dem Bauturbo. Das bezeichnet den Teil des Stadtgebiets Kölns, der nicht zu einem zusammenhängend bebauten Ortsteil zählt. Dieser Bereich hat keinen Bebauungsplan und ist im Flächennutzungsplan der Stadt zum Beispiel als Grün- oder Landwirtschaftsfläche markiert. Solche Gebiete lassen sich zum Beispiel am Rand von Porz oder Chorweiler finden.

„Dort sind sie schnell im Landschaftsschutzgebiet“, sagt Tuch, dann sprechen ohnehin Umweltbelange gegen eine Bebauung. Und wenn Grundstücke noch nicht erschlossen sind, also keine Straße, kein Strom, kein Wasser dorthin führt, wird einem auch der Bauturbo nicht nützen. Köln hat zwar den Außenbereich nicht grundsätzlich ausgeschlossen von der Anwendung des Bauturbos, wie andere Kommunen es getan haben, genehmigt Projekte hier aber nicht ohne politische Zustimmung. 

Schnell mehr Wohnungen erhofft

Köln wendet ab jetzt den Bauturbo an – Was das bedeutet

Von

Julia Hahn-Klose

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In den äußeren Stadtteilen war die Sorge bei Einführung des Bauturbos groß, dass in ihren Nachbarschaften auf einmal sechs­geschossige Häuser entstehen – in einer Höhe, die bislang dort nicht genehmigt wurde. Doch solche Vorhaben landen weiterhin in den politischen Gremien und können nach wie vor abgelehnt werden.

Es kann aber auch im Innenbereich weiter zu Ablehnungen kommen: Tuch nennt als Beispiel die Finnensiedlung in Höhenhaus mit Gärten, so groß, dass noch Häuser hineinpassen würden. Die schwarzen Holzhäuser aus den 30ern stehen unter Denkmalschutz und der Bebauungsplan war schon mehrfach vor Gericht. Aber Tuch sagt: „Eine Bebauung in zweiter Reihe steht explizit dem städtebaulichen Ziel entgegen, weil man die Siedlung in ihrer Gestalt sichern will.“