Neue Vorschrift in Kalk-Mitte zielt darauf ab, luxuriöse Sanierungen und damit einhergehende Mieterhöhungen zu verhindern. Entscheidung im Rat steht bevor.
Veedel auf dem PrüfstandSoziale Erhaltungssatzung könnte gegen Verdrängung in Kalk-Mitte helfen
Von Stefan Rahmann
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Kalk ist bunt, laut und gehört nicht zu den einkommensstärksten Veedeln.
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Kalk-Mitte ist laut, lebendig, an manchen Stellen schmutzig: Aber, und das ist sehr wichtig, für viele noch bezahlbar. Doch das könnte sich ändern. Eine Untersuchung des ALP-Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung im Auftrag der Stadt Köln belegt ein erhebliches Risiko, dass steigende Mieten und Modernisierungen drohen. Die Fachleute empfehlen eine Soziale Erhaltungssatzung für das gesamte untersuchte Gebiet.
Der Empfehlung schloss sich die Bezirksvertretung Kalk mehrheitlich mit den Stimmen von Linken, Grünen und SPD an. Die CDU stimmte dagegen, die AfD nahm an der Abstimmung nicht teil, weil deren Vertreter allesamt in Kalk-Mitte wohnen und sich deshalb als befangen erklärten. Abschließend entscheidet der Rat in seiner Sitzung am 8. Oktober.
An vielen Stellen in Kalk wird saniert oder ist schon saniert.
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Natascha Rohde vom Amt für Stadtentwicklung und Felix Arnold von ALP waren in das Kalker Bezirksrathaus gekommen, um das 192 Seiten starke Gutachten in seinen Grundzügen zu erläutern. Ende 2024 lebten in Kalk-Mitte rund 22.650 Menschen in etwa 12.450 Haushalten. Rund 92 Prozent der Haushalte wohnen zur Miete. Für viele ist das Budget knapp: Mehr als die Hälfte gibt mindestens 30 Prozent des Einkommens für Wohnen aus, etwa ein Drittel sogar 40 Prozent oder mehr. Besonders belastet sind ältere Menschen und Alleinerziehende. Für viele bleibt in Köln kaum eine günstigere Alternative. „Wo sollen die wohnen? Überall steigen die Mieten“, erklärte Arnold.
Am Anfang eines Aufwertungsprozesses
Wer neu in das Gebiet zieht, zahlt laut Untersuchung im Schnitt deutlich mehr als langjährig Ansässige. Die Neuvertragsmieten liegen rund 19 Prozent über dem mittleren Mietniveau im Viertel. Nach umfassenden Modernisierungen kann die Miete je nach Wohnung um deutlich mehr als 20 Prozent steigen. „Jüngere Einpersonenhaushalte und kinderlose Paare ziehen häufiger zu. Sie sind im Schnitt höher gebildet und verdienen mehr. Ein sozioökonomischer Wandel ist erkennbar, aber noch nicht weit fortgeschritten“, sagte Arnold. „Wir stehen am Anfang eines Aufwertungsprozesses und können jetzt noch präventiv handeln.“
Alt und neu stehen sich in Kalk oft gegenüber.
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Auch der Gebäudebestand macht Kalk-Mitte anfällig für Aufwertung. Mehr als 70 Prozent der Wohngebäude stammen aus den Jahren 1949 bis 1978. Viele Wohnungen sind klein oder mittelgroß. Bei Ausstattung, Haustechnik, Energieeffizienz und Komfort sehen die Gutachter Verbesserungsmöglichkeiten. Modernisierungen können den Wohnkomfort erhöhen, die Wohnungen aber auch teurer machen.
Werden kleine Wohnungen zusammengelegt oder Mietshäuser in Eigentum umgewandelt, könnte gerade jener Bestand schrumpfen, der für Haushalte mit wenig Geld wichtig ist. Arnold nannte als Beispiele für Aufwertungen das Anbringen von Balkonen an die Fassade, Gegensprechanlagen mit Video und hochwertige Fußböden. All dies muss sich der Vermieter nach Inkrafttreten der Satzung genehmigen lassen.
Umnutzung früherer Fabrikareale
Der Kalker Norden ist besonders dicht bebaut, hat wenig Grün und ist sozialökonomisch schwächer aufgestellt. Südlich der Kalker Hauptstraße gibt es mehr jüngere Wohnhäuser und größere Flächen ohne Wohnbebauung. Angebote konzentrieren sich auf die Haupt- und Kalk-Mülheimer Straße. Frühere Fabrikareale wurden umgenutzt, darunter die Chemische Fabrik Kalk mit den Köln Arcaden. An der Wippermannstraße etwa sind rund 130 Wohnungen geplant.
Die Aufwertung ist noch nicht unumkehrbar. Luxusmodernisierungen sind bislang die Ausnahme. Die Angebotsmieten stiegen 2019 bis 2024 etwas langsamer als in Köln insgesamt. Zugleich gibt es Belastungen im Wohnumfeld. Sicherheits- und Drogenprobleme prägen einzelne Bereiche. In der Gesamtschau wiegen die Hinweise auf Verdrängungsdruck für die Gutachter dennoch schwer. Hohe Wohnkosten, deutlich teurere Neuvermietungen und eine besonders „mietsensible“ Bewohnerschaft seien deutliche Anzeichen.
Die Bausubstanz etlicher Häuser in Kalk ist mangelhaft.
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„Eine Soziale Erhaltungssatzung ist kein Mietendeckel und schützt nicht vor jeder Mieterhöhung. Sie gibt der Stadt zusätzliche Kontrolle über bestimmte bauliche Veränderungen – etwa Abriss, Modernisierung oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, erklärte Arnold abschließend. Vorhaben könnten geprüft und unter bestimmten Voraussetzungen untersagt werden, wenn sie die Zusammensetzung der Bevölkerung gefährden. Kalk-Mitte stehe ein Drahtseilakt bevor: Die Wohnungen sollen besser werden können. Aber die Menschen, die das Viertel heute prägen, müssen sich das Wohnen dort auch weiterhin leisten können.
Der nachträgliche Anbau von Balkonen muss genehmigt werden.
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Dennis Badorf von den Linken zeigte sich mäßig begeistert. Aber: „Besser als nichts. In Kalk funktioniert der Markt nicht. Dort zocken Vermieter ihre Mieter ab.“ Jürgen Schuiszill (CDU) lehnte die Erhaltungssatzung ab. „Überall bekommen die Vermieter Vorschriften gemacht. Jetzt soll der Bau-Turbo zünden, es gibt noch mehr Vorschriften und ein neues Instrument in den Händen der Verwaltung. Außerdem bin ich dagegen, alle Eigentümer unter Generalverdacht zu stellen.“