Leverkusen beherbergt eine große Zahl an Firmen – und die brauchen Büroräume. Wie es hier gerade auf dem Markt aussieht, hat die Wirtschaftsförderung Leverkusen in ihrem Büromarktbericht für das Jahr 2024 analysiert. Bei der Broschüre mitgeholfen hat das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft in Dortmund (IRI).

Erst Corona, wo die meisten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ins Homeoffice beordert wurden, nun die konjunkturelle Flaute: „Der deutsche Büromarkt steht weiterhin vor erheblichen Herausforderungen“, heißt es in dem Bericht. Die Unsicherheiten in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung habe auch Auswirkungen auf langfristige Unternehmensentscheidungen wie Standortverlagerungen oder größere Umzüge – das spiegele sich auch in der Entwicklung des Büromarktes in Leverkusen wider.

Leverkusen: Büromarkt gilt als robust

Der Bericht bewertet den hiesigen Markt allerdings trotz der Schwierigkeiten als robust: „Während der Büroflächenumsatz mit 13.170 Quadratmetern leicht unter dem Zehnjahresdurchschnitt liegt, verzeichnete die Stadt im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg der Transaktionen um fast 50 Prozent. Diese Entwicklung zeigt: Der Markt bleibt in Bewegung.“ Als Büroflächenumsatz wird die Menge der Fläche bezeichnet, die in einem bestimmten Zeitraum (neu-)vermietet oder verkauft wird. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Vor allem im Segment kleinerer Fläche tut sich in der Stadt viel. Hier zeige sich ein klarer Trend, schreiben die Analysten: Knapp 70 Prozent aller Abschlüsse entfielen 2024 auf Büroeinheiten bis 250 Quadratmeter, rund die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf Flächen bis 500 Quadratmeter. Großflächen ab 1000 Quadratmeter machten zwar 37 Prozent des Umsatzes aus, stellten jedoch nur neun Prozent aller Vertragsabschlüsse dar. „Das unterstreicht die aktuelle Nachfrage nach flexiblen, kleineren Büroeinheiten, insbesondere bei kleinen und mittleren Unternehmen sowie Dienstleistern.“

Büroflächen kumulieren sich in der Stadt

Auch wo sich die meisten Büros befinden, haben die Experten untersucht: Mehr als 81 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes entfielen auf drei Bürozentren: die neue Bahnstadt Opladen (NBSO), den Innovationspark Leverkusen (IPL) und die Leverkusener City (=Wiesdorf). Opladen ist innerhalb des Stadtgebiets stark vertreten: Auch ohne NBSO und Gewerbegebiet Schusterinsel wurden hier im vergangenen Jahr 604 Quadratmeter vermietet. Insgesamt entfiel knapp die Hälfte der gesamten vermieteten Büroflächen in der Stadt auf Standorte in Opladen. Die Vermietungen in Schlebusch kamen auf ein Volumen von 275 Quadratmeter. Weitere 654 Quadratmeter verteilten sich auf gemischt genutzte Lagen in den übrigen Stadtteilen und knapp 900 Quadratmeter wurden in anderen Gewerbegebieten umgesetzt.

Weiterhin erkennen die Analysten, dass die Firmen hochwertige, moderne und nachhaltige Gebäude bevorzugen. Das hat seinen Preis: Die neue Bahnstadt erzielt mit 21,50 Euro/Quadratmeter die Spitzenmiete in der Stadt – ein Plus von knapp 4 Prozent. Auch die Durchschnittsmieten stiegen leicht, heißt es: in der City von 9 Euro auf 9,50 Euro/Quadratmeter, in den Premiumlagen auf 11,30 Euro/Quadratmeter. Im Vergleich mit Düsseldorf und Köln bleiben Leverkusens Mieten deutlich günstiger.

Insgesamt gibt es 875.031 Quadratmeter Bürofläche in der Stadt. Die Fläche ist leicht um 2000 Quadratmeter geschrumpft – obwohl die Bürobeschäftigtenzahlen zugenommen hätten und jetzt bei 31.608 Menschen lägen. Grund sei, dass „einige ältere Büroobjekte aufgrund von Umnutzungen (zumeist zu Wohnzwecken) oder des geplanten Rückbaus im Zuge der Vorbereitung neuer Entwicklungsprojekte (zum Beispiel auf dem Postgelände in Wiesdorf) nicht mehr für Büronutzungen zur Verfügung stehen“.

2023 wurde in Leverkusen noch überdurchschnittlich viel neu gebaut, 2024 hingegen nur noch sehr wenig. Neue Büroflächen sind im Bereich der neuen Bahnstadt durch den Anbau eines Gebäudes an das ehemalige Kesselhaus sowie durch den Neubau eines Ärztehauses am südlichen Rand des Geländes entstanden. Die Leerstandsquote in Leverkusen hat sich von 2,2 Prozent auf 2,1 Prozent verringert – und liegt damit weit unter den Quoten von Düsseldorf (10,1 Prozent ) und Köln (4,1 Prozent).

Soviel muss man in Leverkusen zahlen

In Wiesdorf lagen die Mieten bei einer gehobenen Ausstattung bei 8 Euro bis 13,50 Euro (Stichtag 1. Juli 2024). Bei einer vergleichbaren Ausstattung kam man in Opladen-Mitte auf einen Preis von 7,50 Euro bis 13,30 Euro, in der Schusterinsel auf 7 bis 11 Euro, in der neuen Bahnstadt auf 10 bis 14 Euro, in Schlebusch 9 bis 14 Euro und im IPL bei 8 bis 12 Euro. Die Preise für die gehobene Ausstattung dürften an den verschiedenen Standorten kaum variieren: Der Bericht kommt zum Schluss, dass man stadtweit für hochwertige Büroflächen zwischen 16 und 22 Euro zahlen müsste. Allerdings sind das Hochrechnungen, da es an Referenzobjekten mangelt. An realen Gebäuden ablesen kann man die Preise nur in der neuen Bahnstadt: Hier wurde im vergangenen Jahr 15 bis 22 Euro für einen Quadratmeter gezahlt. (aga)